투자 시장은 시계추와 같다. (Pendulum of Investing 이론)

시계추처럼 움직이는 투자 심리: 주식과 부동산, 그리고 그 사이에서 우리가 놓치지 말아야 할 것들

 

지금은 주식투자를 주업으로 삼고 있지는 않지만, 여전히 금융시장에는 깊은 애정을 가지고 있습니다. 특히 주식과 금융은 수많은 이론과 데이터, 역사적인 사례들을 통해 우리가 참고할 수 있는 틀이 있다는 점에서 참 고맙습니다. 반면, 아직까지도 정형화된 이론이 부족한 부동산 시장에서는 경험과 통찰이 전부인 듯하죠.

 

하지만 저는 이렇게 생각합니다.

비록 주식과 부동산은 다른 분야이지만, 투자라는 큰 틀에서 보면 같은 철학이 통할 수 있다는 것. 그리고 주식시장에서 배운 지혜는, 때론 까막눈 같았던 저의 부동산 투자에도 큰 도움이 되어주었습니다.

 

투자 시장은 시계추처럼 움직인다

하워드 막스의 명저 *『투자에 대한 생각(The Most Important Thing)』*에는 매우 흥미로운 개념이 등장합니다. 바로 ‘투자의 시계추(Pendulum of Investing)’ 이론입니다.

 

 

이 이론은 투자자의 심리가 마치 시계추처럼 양극단을 오가며 반복되는 순환을 만든다는 것을 설명합니다. 적정가치에서 투자할 수 있는 시점은 아주 잠깐이고, 그 시점을 지나면 시장은 곧바로 극단적인 탐욕이나 공포로 치닫게 되죠.

이 움직임은 단순한 감정의 흐름이 아닙니다.

한쪽으로 밀어붙였던 그 심리 자체가 반대 방향으로 되돌아갈 동력을 만들어냅니다.

 

 

이 얼마나 부동산 시장과도 닮아 있는 모습인가요?
공급 부족이 말하자면 희소가치를 만들어내지만, 곧 과열을 불러오고, 그 과열은 어느새 과잉공급이라는 부메랑이 되어 돌아옵니다. 결국 ‘달도 차면 기운다’는 오래된 격언처럼, 시장도 그렇게 순환합니다.

탐욕과 공포, 양극단에서 움직이는 투자 심리

주식이든 부동산이든, 가격이 오를 때는 끝없이 오를 것처럼 보입니다. 뉴스는 낙관으로 가득하고, 시장참여자들의 표정에는 여유가 넘칩니다. 반대로 하락장에서는 가치투자고 뭐고, ‘이제는 끝났다’는 자포자기의 심리가 번집니다.

하지만 하워드 막스는 말합니다.

"마지막까지 매수를 저항하던 사람들이 매수하는 순간이 고점이고,
마지막까지 팔지 않던 사람들이 매도하는 순간이 저점이다."

 

이 말은 무섭도록 정확하게 현실을 반영합니다.
시장 상황이 좋을 때 사람들은 리스크 따위는 잊은 채 매입에 나서고, 반대로 시장이 불안정할 때는 절호의 저가 매수 기회 앞에서도 공포에 떠는 투자자들은 손절을 서두릅니다.

 

그러나 최고의 투자 기회는 대중들이 가장 관심을 두지 않을 때, 오히려 자산의 평판이 바닥을 치고 있을 때 나타납니다. 어쩌면 진정한 가치투자는, 모두가 고개를 돌린 그 순간에 조용히 시작되어야 하는 것인지도 모르겠습니다.

 

시장을 읽는 4가지 질문

주식 쪽에서 저명한 투자자 포카라 님은, 이 시계추 이론을 통해 투자자들이 자문해야 할 4가지 질문을 정리했습니다. 저는 이 네 가지가 부동산 투자에도 그대로 적용될 수 있다고 믿습니다.

1. 시계추는 얼마나 멀리 움직일 수 있는가?

공포와 탐욕이 극단으로 치닫는 시점에서는, 상식 밖의 가격이 형성됩니다.
PER 600배에 거래된 주식, 재건축 초기에 폭등한 강남 아파트 가격처럼 말이죠.
그 극단을 예상할 수는 없지만, 어깨에서 팔고, 발목에서 사는 투자 감각은 충분히 길러질 수 있습니다.

2. 무엇이 시계추를 반대로 움직이게 하는가?

시장에는 반전의 계기가 있습니다.
어느 방향이든 극단에 도달하면, 그 자체로 다음 움직임의 에너지를 축적하게 되죠.

예를 들어, 지금의 전세가율이 극단적인 수치로 치닫는다면, 그만큼 반전의 에너지도 쌓이고 있다는 뜻일 수 있습니다. 그 트리거가 무엇인지 미리 고민해보는 것이 현명한 투자자의 자세입니다.

3. 방향 전환은 언제 오는가?

저는 2013년, 신성철 선생님이 전세가율과 전월세 전환율로 부동산 시장의 방향 전환 시점을 예측한 것을 생생히 기억합니다.

그때처럼, 때로는 수많은 지표보다 작지만 의미 있는 신호, 소수의 목소리에 더 집중해야 할 때가 있습니다. 하워드 막스도 이렇게 말했죠.

“모두가 같은 목소리를 낼 때, 그때가 바로 방향 전환의 시기다.”

4. 반대 방향으로 얼마나 멀리 움직일 것인가?

시장은 과도한 공급이 과소 공급으로, 다시 과열로 이어지며 순환합니다.
지금의 지방 시장, 외곽 지역들의 매물 부족과 과소 공급이 단기간에 시장을 움직이진 않겠지만, 향후 특정 모멘텀(정책, 금리 변화 등)을 계기로 재도약하는 시점이 분명히 찾아올 것입니다.

시장은 결국 다시 움직인다

 

지금은 부동산 투자에 대한 회의론이 팽배합니다.
하지만 저는 이번이 벌써 몇 번째 회의론인지 셀 수가 없어요.
놀랍게도, 이런 회의론이 가장 심할 때가 대부분 반등의 신호였습니다.

 

시장은 결국 시계추처럼 움직입니다.
극단에 도달했다면, 반드시 반대 방향으로도 움직입니다.

상급지와 비상급지의 격차는 앞으로도 벌어질 수 있지만,
그마저도 순환의 구조 안에서 이뤄집니다.

한 번도 줄어든 적 없는 격차란 없었고, 한 번도 끝나지 않은 상승도 없었습니다.

투자란 짧은 외출이 아니라, 긴 여정입니다.

투자에서 가장 어려운 것은 ‘기다림’입니다.
기다리다 지치는 순간이 오기도 하죠.

하지만 시장은 늘 변하고,
그 변화 속에서 진정한 기회는 조용히 찾아옵니다.

 

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